Perguntas e respostas sobre a aquisição de imóveis em leilões extrajudiciais.
1. Como funciona a aquisição de imóveis em leilões extrajudiciais?
Primeiramente importante fazer uma introdução ao tema dos leilões, espécie de venda de bens mediante lances, sendo vendida para a pessoa que oferece a maior oferta. O leilão de imóveis pode ser realizado de forma judicial, por determinação da justiça, que pode ser originada de processo de natureza cível, trabalhista, fiscal e até criminal.
Já no leilão extrajudicial não há envolvimento do Poder Judiciário. Ele pode ser promovido por interesse do próprio proprietário do bem ou por meio de quitação de dívida, como no caso da alienação fiduciária em garantia.
No caso do leilão decorrente de contrato de alienação fiduciária, previsto na Lei 9.514/97, havendo o atraso de parcelas por parte do devedor fiduciário o credor poderá, após devida intimação do devedor, consolidar a propriedade do imóvel. Todavia, prevê o artigo 27 da Lei 9.514/97 que consolidada a propriedade pelo credor, deverá ser promovido o leilão extrajudicial para alienação do imóvel no prazo de 30 dias.
Atualmente os leilões podem se dar de forma presencial, eletrônica ou mista.
2. Poderia traçar um comparativo entre as modalidades judicial e extrajudicial dos leilões?
O leilão judicial está disciplinado no Código de Processo Civil e ocorrerá sobre bem objeto de penhora para satisfação do credor. Neste o bem é avaliado e, após publicação do Edital, ocorre a designação das hastas públicas. Não são aceitos lances que ofereçam preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz. Caso não tenha sido fixado valor mínimo pelo juiz considera-se preço vil aquele inferior a 50% do valor da avaliação. Em primeira praça normalmente o juiz fixa o valor da avaliação como preço mínimo e, caso não ocorra arrematação, seguirá para segunda praça na qual o bem poderá ser arrematado sendo considerado lance mínimo 50% do valor da avaliação.
Nos leilões extrajudiciais, disciplinados pela Lei 9.514/97, a origem do leilão é a inadimplência de contrato de financiamento cujo imóvel foi dado em garantia fiduciária. Na primeira hasta o valor mínimo dos lances corresponde ao valor da avaliação constante do contrato de alienação. Caso o valor da avaliação seja inferior ao valor adotado pelo órgão competente como base de cálculo para apuração do ITBI, este último será adotado como valor mínimo para fins de venda do imóvel no primeiro leilão, na forma do parágrafo único do art. 24 da Lei 9.514/97[1]. Não sendo vendido nesta oportunidade o bem poderá ser levado a segunda hasta, no prazo de 15 dias, na qual o bem poderá ser vendido por valor não inferior ao valor da dívida, somado às despesas (prêmios de seguro, encargos legais como IPTU e condomínio).
3. Quais são as medidas legais para a desocupação do imóvel adquirido por meio de leilão?
Com a arrematação do imóvel em leilão por vezes a posse do bem não pode ser obtida de imediato pois este bem pode estar ocupado, seja pelo ex-proprietário, ou mesmo por terceiro (locatário, p. ex).
No leilão judicial o próprio juiz da causa poderá determinar a imissão do arrematante.
Já no leilão extrajudicial poderá haver a necessidade de propositura de ação de imissão de posse, com previsão de concessão de liminar para desocupação do imóvel, nos termos do artigo 30 da Lei 9.514. Nesta ação o arrematante pode cobrar eventuais taxas de condomínio, IPTU e até mesmo um valor de indenização pelo uso indevido do imóvel a título de aluguel pelo período em que o imóvel ainda permanecer na posse do antigo ocupante.
4. A pandemia contribuiu para inadimplência e retomada de imóveis pelas instituições financeiras?
Vem sendo sentido um aumento gradativo de casos de retomada de bens pelas instituições financeiras em decorrência da Pandemia.
5. Quais são as vantagens de adquirir este tipo de imóvel?
Feita uma análise prévia acerca dos possíveis riscos, a principal vantagem apontada pelos clientes para a aquisição através de leilões de imóveis é a oportunidade de adquirir um imóvel por um preço muito mais vantajoso que o de mercado.
6. E quais são as desvantagens?
As desvantagens envolvem a possibilidade de demora para ingresso no imóvel caso existam discussões a respeito do preenchimento dos requisitos do leilão ou naqueles casos em que o imóvel se encontra ocupado, por isso a necessidade de uma avaliação prévia da situação por profissional advogado, que poderá avaliar os riscos e bem orientar seu cliente.
7. Existem riscos vinculados como depreciação ou termos de contrato do imóvel?
Sim. O adquirente de imóvel em leilão, seja judicial ou extrajudicial, deve sempre estar atendo às condições do imóvel que está sendo leiloado. Porém, ainda que receba o bem no estrado em que se encontre, constatado que houve depredação do bem após ter sido levado à leilão, por parte dos antigos proprietários, o arrematante tem o direito a ser indenizado e pedir que os antigos proprietários respondam pela desvalorização do imóvel.
Outra hipótese é a de o imóvel estar locado a terceiro. Neste caso a regra é que o arrematante possui os mesmos direitos do antigo proprietário. Desejando prosseguir com o contrato de locação pode. Todavia, desejando denunciar o contrato há que se atentar para os termos da matrícula, se há averbação da existência de contrato de locação e suas condições – se há cláusula de vigência em caso de alienação e se vigora por determinado [2] -, e ainda, no caso de leilão extrajudicial, das condições do contrato de alienação fiduciária, eis que pode estar ressalvada a aquiescência do credor fiduciário em relação à locação, evitando assim demora na retomada do bem, na forma estabelecida pelo art. 27, §7º [3]. E 37-B da Lei 9.514/97 [4].
8. O que considera essencial de informação para quem deseja comprar um imóvel por meio de leilão?
Levantar informações sobre o imóvel, seu estado de conservação, bem assim seu valor de mercado, se o imóvel possui dívidas e principalmente procurar uma orientação profissional de advogado que poderá melhor avaliar a situação do processo envolvido, as condições do edital do leilão, bem assim se estão presentes os requisitos do leilão extrajudicial, para que possa adquirir o bem com a maior segurança possível.
9. O registro de imóveis confere segurança jurídica em todo o processo envolvendo o bem. Dessa forma, como avalia o papel das serventias extrajudiciais para imóveis adquiridos em leilão?
Primeiramente porque a Lei 13.465/2017 estabeleceu ao Oficial de Registro de Imóveis o papel da intimação do devedor fiduciário, há uma maior garantia e segurança ao processo. Além disso, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objetivo controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse por parte do adquirente do imóvel em leilão, garantindo ainda maior segurança ao processo.
Além disso, em razão do princípio da concentração dos atos registrais na matrícula do imóvel, a análise prévia da matrícula do imóvel confere maior segurança jurídica para o adquirente de imóvel em leilão, seja na modalidade judicial como na extrajudicial.
Cristiane de Oliveira Azim Nogueira – OAB/PR 24.456 - Advogada
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/PR triênio 2022/2024.
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[1] Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
[2] Lei nº 8.245, de 18.10.91: “Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel...”.
[3] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
[4] Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
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