Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo Civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.
Juntamente com outros procedimentos extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso, que é advocacia extrajudicial.
1. O que é usucapião e quais são os requisitos para ser requerido?
Sabe-se que a propriedade de um imóvel passa a existir quando se tem o registro desta propriedade perante o Registro de Imóveis em nome do adquirente. O usucapião, por sua vez, é o meio de aquisição de propriedade para aquele que detém a posse de um bem imóvel, com ânimo de dono, sem oposição de terceiros, por determinado tempo, porém não possui o registro aquisitivo em seu nome.
Por exemplo, aquele que detém a posse como locatário não possui o imóvel como dono. O comodatário, da mesma forma. Já o usucapião serve para quando se adquire o imóvel através de instrumento particular de compra e venda ou cessão de posse, ou simplesmente passa a residir no imóvel sem título, ou quando, por algum motivo, existe um vício registral que não permite registro de uma escritura, o meio adequado para registrar essa propriedade é o usucapião.
2. E no que consiste o usucapião extrajudicial?
Até a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil o usucapião deveria ser necessariamente um procedimento judicial. Como se sabe um processo judicial pode demorar por anos. Visando dar maior celeridade aos processos de usucapião, e, numa tendência que existe atualmente de desjudicialização de alguns temas (como divórcio, inventário), a partir de 2015 passou-se a adotar o formato extrajudicial para o usucapião. Isso não significa dizer que o procedimento judicial não é mais possível. Trata-se de uma opção que a parte possui de buscar uma solução mais célere para obter a propriedade mediante o usucapião.
3. O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório
Esse procedimento inicia-se perante o cartório de registro de imóveis, mediante um requerimento formulado por advogado ou defensor dativo. O cartório de registro de imóveis será aquele competente para o registro daquele imóvel. Esse requerimento será acompanhado de ata notarial lavrada em um tabelionato da comarca onde se localiza o imóvel.
Esse procedimento portanto será inicialmente avaliado por um advogado, e, posteriormente, ainda atuarão o tabelião e o registrador do registro de imóveis, o que garante maior segurança para o procedimento.
O tabelião ao lavrar a ata notarial atestando o tempo de posse poderá tomar o depoimento de testemunhas, bem assim poderá ouvir os confrontantes e o proprietário registral. Poderá se servir de fotos, vídeos que realizará do imóvel.
No caso da ata notarial e a planta não possuírem a anuência de quaisquer dos confrontantes ou do titular registral, estes serão intimados para comparecer ao registrador para concordar ou não com o pedido de usucapião extrajudicial, o que deverão fazer de forma fundamentada, através de advogado. O não comparecimento é considerado como tendo anuído com o pedido.
4. Quando é possível optar pela via extrajudicial?
Sempre é possível optar pela via extrajudicial porém é necessário primeiramente consultar um advogado que poderá orientar qual será o melhor caminho a adotar, dependendo do caso concreto, sendo que a via extrajudicial é mais indicada para aqueles casos em que já se possui de antemão todos os documentos e anuências para o pedido de usucapião, pois a oposição de qualquer dos interessados (seja proprietário registral, confrontantes ou fazenda pública) certamente fará com que o procedimento administrativo que deveria ser célere, acabe se tornando moroso e muitas vezes com a necessidade de remessa do procedimento para a via judicial.
5. Documentos necessários ao usucapião extrajudicial?
Previstos no art. 4º. do provimento 65 do CNJ
a) ata notarial lavrada por tabelião que ateste o tempo de posse e seus antecessores na posse, conforme o caso;
b) planta e memorial descritivo elaborado por profissional, contendo assinatura dos confrontantes e do titular registral, quando houver;
c) certidão negativa dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente;
d) justo título (quando houver) ou quaisquer documentos que comprovem o tempo de posse (contas de água, luz, IPTU.
6. Vantagens de optar pela via extrajudicial
As vantagens são a rapidez com que o procedimento administrativo ocorre. Se o procedimento for bem avaliado e estiverem de plano todos os requisitos preenchidos trata-se de um caminho muito mais rápido. Além disso com o registro do imóvel em nome do proprietário o imóvel passa a ter maior segurança jurídica e portanto maior valor de mercado em caso de comercialização. Outra vantagem é que para se oferecer um imóvel em garantia de empréstimo somente são aceitos imóveis registrados em nome do proprietário, então a regularização permitirá que esse proprietário possa alienar o bem como garantia em eventual empréstimo que necessite.
7. No caso de discordância do titular dominial ou de titular de imóvel confrontante ou das fazendas públicas municipal, estadual e federal o oficial de registro de imóveis fará o envio do procedimento para a via judicial da comarca, pois a impugnação será analisada na esfera judicial.
Cristiane de Oliveira Azim Nogueira – OAB/PR 24.456 - Advogada
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/PR triênio 2022/2024.
Entrevista concedida ao programa Direito Direto da RPC em 31.05.2022
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